Η Σύμβαση Εργολαβικού στην Αντιπαροχή

Η σύμβαση της αντιπαροχής, που την γνωρίζουν λίγο πολύ οι περισσότεροι συναλλασσόμενοι στην Ελλάδα, αποτελεί ίσως μία πρωτοτυπία της ελληνικής οικονομικής ζωής, η οποία έχει λειτουργήσει επιτυχώς εδώ και πολλές δεκαετίες και έχει συμβάλλει στην ανάπτυξη της οικονομίας, ανεξαρτήτως του αμφιλεγόμενου αποτελέσματος της πυκνότητος των οικοδομών και της αλγεινής εικόνας των περισσοτέρων πόλεων.
Η σύμβαση αντιπαροχής ονομάζεται και εργολαβικό και επειδή αφορά την σύσταση και μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων, πρέπει να γίνεται απαραιτήτως σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα, χωρίς όμως να μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο.
Με την σύμβαση αντιπαροχής ο οικοπεδούχος συμφωνεί με τον εργολάβο ότι επί του οικοπέδου που ανήκει στον οικοπεδούχο ο εργολάβος θα κατασκευάσει δαπάναις του οικοδομή με οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα ή καταστήματα) και ως αμοιβή, αντί για χρήματα, ο εργολάβος θα λάβει μερικές από τα ανεγερθησόμενες οριζόντιες ιδιοκτησίες, τις οποίες είτε θα αποκτήσει κατά κυριότητα, είτε θα λάβει το τίμημα από την πώλησή τους.
Με την σύμβαση έργου μεταξύ εργολάβου και κυρίου του έργου, ο μεν εργολάβος αναλαμβάνει την υποχρέωση να εκτελέσει το έργο, ο δε κύριος του έργου (εργοδότης) να του καταβάλει την εργολαβική αμοιβή. Σύμβαση έργου υπάρχει και στην περίπτωση κατά την οποία συμφωνείται μεταξύ οικοπεδούχου και τρίτου, όπως ο τελευταίος ανεγείρει επί του οικοπέδου του οικοδομή, η οποία θα διέπεται από της περί οριζοντίου ιδιοκτησίας διατάξεις, οπότε, η μεν βασική παροχή του εργολάβου συνίσταται στην κατασκευή της οικοδομής, του δε οικοπεδούχου-εργοδότη στην υποχρέωση που αναλαμβάνει να μεταβιβάσει, ως αμοιβή, στον εργολάβο ή τα πρόσωπα που αυτός θα του υποδείξει, ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, με τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που αντιστοιχούν σ` αυτά, παραμένοντας κύριος των υπολοίπων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, μετά των αντίστοιχων οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Και ναι μεν για την σύμβαση έργου, δεν απαιτείται να τηρηθεί ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, η συμφωνία όμως οικοπεδούχου και εργολάβου να κατασκευάσει επί του οικοπέδου οριζόντιες ιδιοκτησίες (καταστήματα, διαμερίσματα), με το σύστημα της αντιπαροχής, πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, αφού πρόκειται για μετάθεση εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου.
Αντίθετα, η σύμβαση με την οποία ο εργοδότης - οικοπεδούχος συμφωνεί με τον εργολάβο για την τροποποίηση της κατασκευής των εσωτερικών και εξωτερικών χώρων της οριζόντιας ιδιοκτησίας που συμφωνήθηκε να λάβει, δεν υπόκειται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου, διότι αφορά έργο που ο εργολάβος ανέλαβε να εκτελέσει, χωρίς να μεταβάλλονται τα εμπράγματα δικαιώματα που συμφωνήθηκαν με το εργολαβικό.
Συνεπώς, η εκτός του συμβολαιογραφικού εργολαβικού προσυμφώνου υπόσχεση κατασκευής από τον εργολάβο, μετά από συμφωνία με τον οικοπεδούχο διαφοροποιημένου του χώρου (οριζόντιας ιδιοκτησίας) που δικαιούται να λάβει, είναι καθαρή σύμβαση έργου, που έχει ως αντικείμενο παροχή ορισμένου αποτελέσματος, συγκειμένου από υλικά και εργασία, και όχι εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητο και επομένως δεν απαιτείται να γίνει σε συμβολαιογράφο.
Κατά την 2041/2013 απόφαση του Αρείου Πάγου, συμβάσεις καθώς και προσύμφωνα (και οι τροποποιήσεις τους) που έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητα απαιτείται να γίνονται ενώπιον συμβολαιογράφου, άλλως η δικαιοπραξία είναι άκυρη.
Υπάρχουν όμως και ξεχωριστές συμφωνίες μεταξύ εργολάβου και οικοπεδούχου, που δεν αφορούν την σύσταση των οριζοντίων ιδιοκτησιών, αλλά την διαμόρφωση με διαφορετικό τρόπο (της επιλογής του οικοπεδούχου) του διαμερίσματος που θα λάβει, όπως οι αλλαγές στην διαρρύθμιση κλπ. Αυτές οι συμφωνίες είναι έγκυρες ακόμα κι αν δεν συνταχθούν συμβολαιογραφικώς, αλλά μόνο με ιδιωτικό συμφωνητικό.
.
                                                                                      *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
 είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
www.greekadvocate.eu
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr