Σύσταση
οριζοντίου και με διαθήκη
Του
Χρήστου Ηλιόπουλου*
18
Μαρτίου 2013
Η
ανέγερση κτιρίου με περισσότερα του
ενός διαμερίσματα σε ιδιόκτητο οικόπεδο
νομικώς συνεπάγεται ότι η ιδιοκτησία
ολοκλήρου του κτιρίου ανήκει σε εκείνον
που έχει την ιδιοκτησία του οικοπέδου,
ανεξαρτήτως του ποιός έχει καταβάλει
τις δαπάνες για την ανέγερση του κτιρίου,
κατά την βασική αρχή του δικαίου «τα
υπερκείμενα είκει τοις υποκειμένοις» ή
λατινιστί superficies solo cedit.
Κατʼ
αυτόν τον τρόπο, ο εργολάβος που χτίζει
πολυώροφη οικοδομή σε οικόπεδο που
ανήκει σε άλλον (αντιπαροχή), δεν αποκτά
την κυριότητα του κτιρίου, ούτε βεβαίως
των διαμερισμάτων, παρά το ότι έχει
πληρώσει για την ανοικοδόμησή τους. Τα
διαμερίσματα που ανεγείρει ο εργολάβος
με δικά του έξοδα, ανήκουν κατά
κυριότητα στον οικοπεδούχο.. Με το
εργολαβικό όμως, ο οικοπεδούχος
υποχρεούται να μεταβιβάσει στον
εργολάβο, ή στους αγοραστές
διαμερισμάτων που υποδεικνύει ο
εργολάβος, την κυριότητα εκείνων των
διαμερισμάτων που έχουν από πριν
συμφωνηθεί και ο εργολάβος δικαιούται
να λάβει το τίμημα της πωλήσεως.
Σε
άλλο παράδειγμα, μπορεί το οικόπεδο να
ανήκει σε δύο συζύγους, από 50% σε καθέναν.
Τα χρήματα για την ανέγερση της
οικοδομής τα καταβάλει ο ένας μόνον από
τους συζύγους, όμως επί του
ανεγειρομένου κτιρίου κυριότητα αποκτά
και ο άλλος σύζυγος, κατά 50%, αφού κατά 50%
είναι συγκύριος του οικοπέδου.
Επίσης,
αν το οικόπεδο ανήκει σε τρία αδέλφια,
από 1/3 εξ αδιαιρέτου στο καθένα και ένας
εκ των αδελφών χτίσει με δικά του
χρήματα σπίτι επί του κοινού οικοπέδου,
το σπίτι ανήκει κατά 1/3 σε καθένα από τα
τρία αδέλφια.
Αν
ανεγερθεί σε οικόπεδο που ανήκει κατά 1/3
σε τρεις, μία οικοδομή με τρία
οροφοδιαμερίσματα, σε ισόγειο, πρώτο και
δεύτερο όροφο, καθένα από τα τρία
διαμερίσματα ανήκει κατά 1/3 εξ
αδιαιρέτου σε καθέναν εκ των τριών
ιδιοκτητών του οικοπέδου.
Για
να γίνει ο διαχωρισμός της κυριότητας
των διαμερισμάτων που έχουν ανεγερθεί
επί του κτιρίου, σε περισσότερους
ιδιοκτήτες του οικοπέδου, χρειάζεται να
υπογραφεί σε συμβολαιογράφο σύσταση
οριζοντίων ιδιοκτησιών και κανονισμός,
ώστε κάθε διαμέρισμα να αποκτηθεί κατά
100% αποκλειστικώς από συγκεκριμένο
ιδιοκτήτη.
Μετά
λοιπόν την σύσταση οριζοντίων
ιδιοκτησιών, ο Α συγκύριος του οικοπέδου
κατά 1/3, θα αποκτήσει πλήρη και
αποκλειστική κυριότητα του ισογείου, ο Β
συγκύριος του οικοπέδου κατά 1/3, θα
αποκτήσει πλήρη και αποκλειστική
κυριότητα του πρώτου ορόφου και ο Γ
συγκύριος του οικοπέδου αποκτά τον
δεύτερο όροφο, εφόσον η αντικειμενική
αξία εκάστου ορόφου είναι περίπου η ίδια.
Κατʼ
εξαίρεση, σύσταση οριζοντίου
ιδιοκτησίας γίνεται και με διαθήκη. Η
νομολογία στην Ελλάδα έχει κρίνει
ότι κατά το Ν.Δ.
1024/1971
για την κάθετη συνιδιοκτησία και το Ν.3741/1929
για την οριζόντια ιδιοκτησία,
συνιστάται χωριστή ιδιοκτησία και με
διάταξη
τελευταίας
βούλησης, ήτοι με διαθήκη του
κληρονομούμενου. Σε μία τέτοια
περίπτωση, εκείνος που έχει το 100% της
κυριότητος π.χ.
ενός
οικοπέδου με κτίριο τριών
διαμερισμάτων,
μπορεί στην διαθήκη του να ορίσει ότι
επιθυμεί το ένα διαμέρισμα να περιέλθει
στον υιό
του
Α, το δεύτερο διαμέρισμα να περιέλθει
στην κόρη του Β και το τρίτο διαμερίσμα
να περιέλθει στην εγγονή του Γ.
Όταν
γίνει η αποδοχή κληρονομίας, ο
συμβολαιογράφος θα ολοκληρώσει με τις
αναγκαίες λεπτομέρειες την «ατελή»
σύσταση
οριζοντίου που είχε δημιουργήσει ο
διαθέτης με την διαθήκη του. (Άρειος
Πάγος, απόφαση υπ΄αριθ. 2001, έτους 2009).
*Ο
Χρήστος Ηλιόπουλος είναι
Δικηγόρος
παρʼ Αρείω Πάγω,
Master of
Laws.
www.greekadvocate.eu
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr
ΧΡΗΣΤΟΣ
ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ
ΔΙΚΗΓΌΡΟΣ
ΣΤΟΝ ΑΡΕΙΟ ΠΑΓΟ - ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ
ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ
Master
of Laws, LL..M.
Διεθνές και Ευρωπαϊκό Δίκαιο
Λ.
Αλεξάνδρας 105, Αθήνα, ΤΚ 11475
τηλ.
210-6400282, 6932-775920
e-mail:
ktimatologiolaw@yahoo.gr
www.greekadvocate.eu
Law Offices
of Christos I. ILIOPOULOS
Attorney at
the Supreme Court of Greece
Master Of
Laws, International and European Law
105,
Alexandras Ave., Athens, 114 75, HELLAS
Phone/Facsimile:
+30 - 210-6400282, mobile +30 - 6932-775920.
www.greekadvocate.eu
e-mail:
ktimatologiolaw@yahoo.gr
Skype:
christos.iliopoulos100
